关于我县物业管理发展现状的调研报告

近年来，随着我国城镇化进程的不断发展，居民小区这一社会重新整合的基础单元在我们生活的城市中越来越多，而负责维持各个小区稳定、和谐、文明运行的物业管理的作用和重要性也日益凸显，成为城市管理中不可忽缺的组成部分。为了全面了解当前我县物业管理发展现状，县政协经科委组织人员对县城内部分小区及物业公司进行了调研。现将调研情况总结如下：

一、基本情况

调研中，我们走访了县城内具有代表性的小区20多处，从物业管理负责人、物业管理从业人员、小区业主等多方面进行了详细调研。了解到目前我县物业管理主要有以下几种模式：

1、已注册的营利性物业服务组织

绥德县目前有已注册并且有营业执照的物业管理企业有豁达、万兴、友邦、伟业、天仁、平安6家。其中有物业服务企业资质证书的公司4家，经榆林市物业管理协会评级并定为3级的只有豁达物业公司一家。这6家公司共涉及业主近4000户，物业费0.42元-0.70元/㎡/月不等。管理相对比较规范，但效益普遍不高，伟业公司、平安公司都正在缩小经营规模和范围。比较而言，豁达公司在经济效益、管理模式和服务理念等方面都处于前列，公司业务包括文化广场、名州新苑、学子花园、五里湾惠民小区4处小区，涉及1600多住户，是目前唯一一家组织成立了业主委员会的公司，在业主中口碑较好。

2、开发商自建自管

目前我县60%以上的小区物业是建楼开发商的下属企业。如永乐园小区、心晴雅苑、祥云名苑、名苑小区、东城豪庭、西城大厦等近年开发的小区都是这种模式。楼盘开发完成之后，开发商指定负责人组建一个小团队管理物业。业主没有选择的余地，只能被动接受。从实际看，由于我县物业管理行业起步晚，数量少，承接能力不足，即使开发商不兼管物业，业主们可选择的途径也非常有限。永乐园小区有住户470多户，是当前我县最大的小区，去年该小区部分业主认为开发商指定的物业管理者收费高、服务差，到政府上访。但从榆林、延安等市找来两家物业公司考察之后，认为小区现行物业收费标准偏低，不愿接手，只得仍然由原物业公司继续管理。

3、住户自行组织管理

有的开发商把房子售出之后就撒手不管。有的开发商管理一段时间后与住户产生了诸多矛盾，导致收不齐管理费，无法运行，自动撤出。业主只能自行聘请门卫、保洁员，维持小区基本生活保障。如地处龙湾的阳光家园，原来的物业公司因收费问题撤走，小区内一些有威望的业主组织所有住户在小区内部选举负责人来管理物业，维持小区正常生活秩序。地处学子大道旁的翠园小区，一直没有物业管理，只有门卫和保洁员，由所有住户指定一名大家都信得过的住户义务负责收支两人的工资和一些必要的开支款项。

4、单位后勤自行管理

这一模式主要出现在单位自建的家属小区、职工住宅区中。小区物业由单位后勤管理，带有福利性质，收费较低，管理水平和服务质量也好于其他小区。加之住户都是同事或同行，彼此熟悉、关系融洽，便于管理，矛盾纠纷相对较少。

5、无人管小区

除以上集中物业管理模式外，县城内还有不少住房属于无人管理的境况。这类情况主要出现在老旧、分散或规模较小的居住区。除水、电、暖等生活设施住户自己解决外，其他事项一概无人管理，处于“各人自扫门前雪”的状态。个别窑洞类型的小区甚至连公厕都没人管理，厕所内脏的无法下脚，住户们不能自觉交费，连每年一次的淘粪钱都无法收齐。

二、存在的问题

从调研中看，我县物业行业虽然在提高人民生活水平，推进社会和谐中发挥着日益重要的作用。但在服务意识、管理水平、人员素质等方面还有许多需要努力改善、提高的地方。具体有以下几方面的问题：

1、部分业主对权利和义务认识不足。

物业管理在我县尚属新生事物，政府管理缺失，物业公司服务意识不到位，加之住户素质参差不齐，所以大部分业主对物业管理中自己的权利和义务认识不足。权利方面：一是不清楚物业服务范围。大部分业主对物业的服务只局限于看大门和打扫卫生，不知道还应该享有哪些服务，造成业主应该享有的服务缩水、利益受损。如个别物业公司减少公共绿化、活动面积，增加收费停车位；一些物业公司对供暖设备、电梯等设施维护不及时，造成重大损失后，向业主分摊损失费用。二是不懂通过合法渠道维护自身利益。业主委员会是代表小区所有业主监督物业公司，维护业主利益的有效组织，但在调研中发现，全县只有学子花园成立了业主委员会，其他小区大部分住户对业主委员会这一概念一无所知。业主在认为物业公司工作不合理、不公正、不满意时，只能采取拒绝交费、辱骂、上访甚至暴力冲突等方式应对。义务方面：一是拖延缴费或拒不缴费。这一问题普遍存在于各个小区里，尤其在一些居住时间久、物业管理不善的小区中表现的更为凸显。物业公司在不得已的情况下，只好采取停水断电等办法催缴。这些不当行为更激起业主不满，矛盾也越积越多。一些物业公司由于物业费拖欠数额太大，时间过长，经营亏损严重。二是偷取水电，使物业公司蒙受损失。由于部分小区没有进入电力公司公网，水费也不是直接向自来水公司缴纳，一些爱贪小便宜的住户和用电量较大的商铺采用不法手段进行偷电偷水，导致物业公司遭受损失。如今年第二季度，平安物业公司就因偷电造成2000多元的损失。三是随意侵占公共活动场地，乱搭私建，违规安装油烟机、烟囱等，严重影响其他住户的生活，造成许多矛盾纠纷。

2、物业管理水平和服务能力较差。

一是80%以上的物业公司没有规范的管理制度。只有少数物业公司在办公室及公告栏张贴有管理制度、服务标准、收费标准等，并能按照相关制度执行，业主评价较高。大部分物业公司则只能看到催缴费用的公告，管理松散，工作随意性大，服务质量较差。一些小区只公开收费项目和收费标准，而不公开服务项目和服务标准，服务缩水的现象普遍存在。二是对从业人员的管理普遍不严格。从业人员上岗前没有基本的培训，工作中没有明确的约束机制，与业主发生纠纷的现象时有发生，甚至有的小区还发生过保安监守自盗的案件。三是对公共设施维修保养不及时。由于许多物业公司没配备专业维修人员，小区在发生诸如电梯损坏、水管泄漏、防盗门失灵等故障性事件时，往往不能得到及时维修。

3、开发商遗留问题影响物业管理质量。

一是部分小区物业由开发商管理，管理的好坏完全取决于开发商的自觉，不能保证服务质量。这种情况下，自然损坏和质量问题难以界定，有时不应该由住户承担的费用也被摊到住户身上。二是有些公共配套设施，如车库、地下室、公共活动场地等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施使用权，侵害了业主利益，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题无人担责。由于物业与开发商权属不清，或者是物业在接管时把关不严，房屋质量出现问题后，物业和开发商相互推诿，损害业主利益。三是供水、供电设施移交不到位。一些开发商没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其属下的物业公司来管理，而这些物业公司又没有专业人员，对水、电等设施维护能力不足，出了故障后，与专业部门相互扯皮。

4、现行国家、省、市相关管理条例与我县实际存在差异，可操作性差。

一是当前我县物业行业仍处于起步阶段，90%以上的小区没有独立、成熟的物业管理实体，如果完全照搬中、省、市物业管理条例执行的话，不符合实际，可操作性差，执行难度太大。如各级物业管理条例中要求开发商和物业分开；要求小区成立业主大会和业主委员会；要求主管部门在开发初收取大修专项基金；要求水、电、暖、气等由专业部门管理等。对比当前我县的物业管理现状，如要完全按照这些条款实施，工作难度太大，也不切合实际情况。而我县目前又没有出台过有关物业的管理条例和实施办法，主管部门处于履行职责没有监管依据的尴尬境地。二是政府监管缺失。物业原来由住建局负责监管，后来移交到城市综合执法局，但没有具体的工作指导方针和监管标准，加之人员少，经费不足等原因，导致这项工作基本处于空白状态。镇政府、社区也没有介入，政府的监督、管理严重缺失。

三、几点建议

1、强化机构，明确职责，做好监管工作。

一是要强化认识。在新的历史时期，物业管理已经成为社会整合的一个基本单位，是平安创建、构建和谐的最高源头，各有关单位要站在社会管理和社会治安的高度来认识物业管理，对物业管理进行规范、监管。二是明确主管部门责任与监管范畴，在审批、指导、管理、监督、检查等方面切实介入，提高我县物业服务水平。三是建立以主管部门为牵头单位，规划、工商、物价、公安、消防、土地、供电、供水、通信网络等职能部门为成员单位的协调机构，加强对物业管理日常工作的监督和管理，协调处理物业管理中遇到的困难和问题。四是加强社区在物业管理中的联络和协调作用。建议利用社区工作方式灵活、熟悉基层情况、覆盖范围广的优势，加强社区在小区了解情况、上传下达，调解纠纷、化解矛盾等方面的工作。

2、建章立制，为物业管理提供制度保障。

应根据国家《物权法》和《物业管理条例》及省政府相关政策制定出台适合本地的物业管理规定。制定我县《物业管理实施细则》、《加强居民小区物业管理的实施意见》、《物业管理收费指导性意见及其价格标准》等符合我县实情、操作性强的管理细则，为物业管理提供全面的制度保障，使物业管理工作有章可循、有法可依。

3、严把新建小区验收关，减少物业管理后遗症。

开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点，要解决这个问题，关键在于政府的监管。建议一是小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关。二是监督物业管理企业承接物业时必须履行一定的程序，避免一些物业企业因盲目扩大业务量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。三是要根据我县实际，尝试收取大修基金或专项维修基金。同时严格资金管理制度，避免小区基础设施大修时出现纠纷。

4、加强业主委员会建设，增强业主法律意识，提升业主维权能力。

一是组织各小区成立业主委员会。相关部门和物业公司要积极引导、指导业主选出真正能代表业主利益、热心公益事业的人员组成业主委员会，规范、完善业主委员会的运作机制，做到及时沟通、化解矛盾、共促和谐。二是以“平安创建”、“综治维稳”等为契机，加强宣传，增强业主对物业的认知和理性维权意识。使广大业主了解、熟悉有关物业管理的政策规定，了解业主的权利和义务，自觉遵守物业管理规定，自觉支持物业管理工作。

物业管理是城市管理水平和城市品位高低的具体体现，是提高人民生活水平，促进社会和谐发展的重要环节。党委、政府要本着亲民为民的态度，对我县物业管理工作在机构建设、制度建设等方面予以充分重视，为广大群众创造一个环境更美好，生活更舒心的居住环境。

政协绥德县委员会办公室

                               2014年12月23日